Cambio de Uso de Local a Vivienda


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¿Es rentable convertir un local en vivienda?

A día de hoy, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid.

En los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda han crecido un 8.500% y la tendencia es que siga subiendo. Tener una vivienda en propiedad es un activo importante.

Ejemplo de rentabilidad: Un propietario de un local de 60 m2 puede optar por alquilar de forma profesional por 600€/mes, o puede convertir el local en una vivienda, sacar dos habitaciones y alquilarlas por 500€/mes cada una, obteniendo un ingreso de 1.000€/mes.

Incluso a la hora de vender ese mismo emplazamiento, el beneficio sería superior si es una vivienda que si es oficina, negocio o almacén.

Antes de dar el paso hay que hacer un estudio de viabilidad y, en caso de cumplir con los requisitos, se procede con el proyecto de cambio de uso. De esta forma obtendremos la licencia que nos permitirá iniciar la reforma.

A continuación te mostramos los requisitos necesarios.


Requisitos del local para convertirlo en vivienda

Entrevista de 4 minutos en cadena Cope donde explicamos los requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid.

Entrevista en Comando Actualidad sobre cambios de uso

Salimos de nuevo en el programa Comando Actualidad hablando de los cambios de uso de local a vivienda en Madrid

¿Cuánto cuesta una licencia de cambio de uso?

Tarifas para toda la Comunidad de Madrid

Hasta 60 m2
1.500€
IVA no incluido
  • Para toda la Comunidad de Madrid
Hasta 100 m2
1.850€
IVA no incluido
  • Para toda la Comunidad de Madrid
Hasta 150 m2
2.100€
IVA no incluido
  • Para toda la Comunidad de Madrid
Hasta 200 m2
2.450€
IVA no incluido
  • Para toda la Comunidad de Madrid

Para locales de más de 200 m2 consúltanos.

Condiciones para cumplir el cambio de uso

La Comunidad de Madrid exige cumplir con unos requisitos mínimos para poder transformar un local en vivienda. No todos los locales pueden ser vivienda. Por favor, lea bien los requisitos siguientes:

  • Más de 38m2 útiles o 25m2 si va a ser un estudio
  • Altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto.
  • Debe tener más de 3 metros de fachada y 2,70 metros en el interior.
  • La cocina debe tener salida independiente de humos. También se admite campana de filtro de carbono si es eléctrica.
  • Los espacios deben contar con 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural.
  • Baños y aseos interiores con extacción forzada.
  • En plantas bajo rasante se limita el uso al 25% de la superior.

Puntos a tener en cuenta antes de adquirir el local

Si has decidido adquirir un local para transformarlo en vivienda, hay ciertos aspectos que debes tener en cuenta de manera que cumpla con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM). Antes de comprar un local, asegúrate de seguir estos pasos para que su posterior conversión en vivienda sea factible:

1. La zona donde se ubica el local permite el uso residencialLo primero que debes averiguar es si el área en el que se encuentra el local que te interesa admite una nueva vivienda, para ello hay que consultar con el Ayuntamiento o con un técnico competente que lo resuelva.

2. El local cumple con la normativa de habitabilidad y de seguridad: ¿Puede convertirse el local en vivienda? Para una respuesta afirmativa, deberá cumplir ciertas exigencias en cuanto a superficie, altura y fachada mínimas, condiciones de ventilación e iluminación, distribución de las piezas habitables, nivel de suelo, etc.

3. Realiza un estudio de viabilidadAdquirir la que será tu futura vivienda es un paso muy importante previo al cambio de uso de local a vivienda, por lo que te aconsejamos que siempre te asesores con un profesional. Solicítanos información sin compromiso y nos encargaremos de analizar la viabilidad técnica de tu local. En Arquitectos Madrid somos especialistas en este tipo de trámites y puedes confiar en nosotros.

Factores que imposibilitan el cambio de uso

No todos los locales comerciales son susceptibles de convertirse en viviendas. Por este motivo es tan importante rodearse de arquitectos profesionales que te asesoren desde el primer momento. ¿Cuáles son los factores más comunes que podrían impedir un cambio de uso?

  • La nueva vivienda no cumple con todos los puntos del Código Técnico de Edificación (CTE) en cuanto a Seguridad de Utilización y Accesibilidad, Salubridad, etc.
  • La nueva vivienda no reúne los requisitos mínimos de habitabilidad en relación a iluminación, ventilación, dimensiones, altura…
  • Hay una limitación de viviendas por hectárea justo en la zona donde se ubica el local.       
  • El área donde está localizado el local comercial no está clasificado como suelo urbano.
  • El suelo del local está por debajo del nivel de la acera.

En definitiva, son muchos factores a tener en cuenta para transformar un local comercial en vivienda. En Arquitectos Madrid realizamos el estudio de viabilidad de tu local para que no tengas que preocuparte de nada.

Pasos a seguir para obtener la licencia

Disponer de un local que cumpla los requisitos de habitabilidad que exige la normativa no significa que sea una vivienda. Para que así sea, es preciso legalizar la vivienda. Es aquí donde toca seguir una serie de pasos para obtener la licencia. Estos son:

1. Informe de compatibilidad urbanística

La viabilidad se puede comprobar con un arquitecto experto en este tema o bien consultando a un informador urbanístico del Ayuntamiento. Otro camino, que toma algo más de tiempo es  solicitar un informe de compatibilidad urbanística vinculante, es decir, debemos sujetarnos a ella. Se solicita en el Ayuntamiento de Madrid. La respuesta tarda aproximadamente un mes.

2. Cambio de uso de local a vivienda

Antes de comenzar las obras en el local, es preciso que un arquitecto realice un proyecto sobre el cambio de uso de local a vivienda en cumplimiento con el Código Técnico de la Edificación y el Plan de Ordenación Urbana de Madrid. Este proyecto lo podemos realizar  en un tiempo de dos a cuatro semanas aproximadamente.

3. Licencia de instalaciones, obras y construcciones

El proyecto se presenta con una serie de documentos que pide el Ayuntamiento. Dicho trámite, nosotros lo realizamos para que sea más cómodo para el cliente. Actualmente se hace mediante declaración responsable, y cuando esté registrado en el Ayuntamiento junto con las tasas que solicitan, ya se podría empezar a realizar la obra.

4. Legalizar el cambio de uso

Con la obra ya terminada, lo siguiente es regularizar la nueva condición del local convertido en vivienda. En este punto, son varios los trámites:

- Certificado final de obra

- Licencia de Primera Ocupación (en el Ayuntamiento)

- Alta de la vivienda en el catastro

- Declaración de obra nueva (firmada en Notaría)

- Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad

En Arquitectos Madrid te acompañamos en todo el proceso, desde el proyecto de cambio de uso hasta los trámites posteriores.

Procedimiento para convertir un local en vivienda

  • El arquitecto llamará gratitamente al ayuntamiento para confirmar la viabilidad del proyecto.
  • Aceptación del presupuesto y comienzo del proyecto.
  • Visita del arquitecto al local para verificar las condiciones urbanísticas.
  • Realización del proyecto de cambio de uso según normativa.
  • Presentación del proyecto en el registro y pago de las tasas.
  • Se escritura el cambio de uso ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad.

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¿Qué se necesita para cambiar un local a vivienda?

El procedimiento para realizar un cambio de uso requiere de una licencia tramitada por el Ayuntamiento. Una vez expedida hay que acudir a un notario que redacte una escritura para el cambio de uso y finalmente acudir con ella al registro de la propiedad.

¿Cuántos metros tiene que tener un local para hacerlo vivienda?

Para poder transformar nuestro local en una vivienda, este deberá contar con más de 37m2 útiles. Existe la opción de realizar un estudio entre los 25m2 y los 37m2. Por debajo de esta cifra no se considerará apto el local para uso residencial. Puedes ampliar tu información aquí.

¿Cómo solicitar cedula de habitabilidad en Madrid?

Para obtener la concesión de una cédula de habitabilidad en la comunidad de Madrid, debemos tramitarlo a través de las Oficinas de Registro de Madrid, o bien a través de los Servicios Técnicos del ayuntamiento. A continuación te explicamos el proceso de manera más detallada.

¿Qué quiere decir cambio de uso?

El cambio de uso son todas aquellas acciones ( trámites, concesiones, inspecciones, etc...) que llevamos a cabo con el objetivo de cambiar la utilidad de un inmueble. Por ejemplo, podríamos convertir un local en una vivienda apta para residencia.

¿Qué pasa si alquilas un piso sin cedula de habitabilidad?

Para que nuestro local se pueda trasformar en vivienda debe tener más de 38 m2 útiles. Si la superficie útil se encuentra entre 25 y 37 metros cuadrados podemos hacer un estudio. Si la superficie útil es inferior a 25 metros cuadrados el local no es apto para implantar uso residencial.